华体会- 华体会体育官网- 体育APP下载土地增减挂钩！楼市供地逻辑变了城投解绑土地金融什么信号？
2026-04-17 21:03:58
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前段时间，自然资源部、国家林草局发了38号文《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》。
其中第十条提到，“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。
所谓新增建设用地，是指农田/荒地变成城市用地，一般都是城市边缘向外扩张的区域。
而且也留了个口子：像城中村改造中涉及到的边角地、夹心地、插花地等零星土地，用作保障房等民生工程的，可以办理新增土地审批。
其实，第十条最关键的一句线;年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”的“增存挂钩机制”，也就是以存量控增量。
通俗理解是，手里闲置的厂房、园区，重新改造升级，精准招商引进企业，靠租金、物业费、产业服务费赚长期的钱；
手里压着的土地，符合条件的交给政府收储，靠重启的土储专项债变现，拿回现金先还债；
手里的写字楼、停车场、污水处理厂这种能稳定收租的资产，打包成 CMBS、REITs，把未来几十年的收益一次性变现，从重资产持有变成轻资产运营。
中信固收的报告提到：传统ABS中，CMBS主要服务于商办、商场、酒店等经营性不动产，收费收益类ABS则适用于供水、供热、污水处理、垃圾处理、停车场、景区等收费类基础设施，类REITs则更适合商业物业、产业园配套物业及部分租赁住房等资产的早期盘活。
以前，地方要修路架桥，城投就去垫资施工；要卖地搞开发，城投就去做土地一级整理；土拍市场冷了，城投就下场托底拿地，帮地方把土地出让金的盘子稳住。
这一二十年下来，城投跟着城市扩张的脚步，摊子越铺越大，手里也沉淀了天量的存量资产：闲置的土地、空置的产业园、烂尾的商业楼、收不上来租金的写字楼，还有大量托底拿地砸在手里的住宅用地。
企业预警通口径，土地成交总价在2020年到达高点8.44万亿元，25年降到3.42万亿。
在此背景下，城投平台持续承担土拍市场托底功能，其拿地占比由2020年的18.34%快速升至2022年的38.43%，2023至2025年仍维持在相对高位，明显高于2015至2020年16.3%的平均水平。
这些资产，在土地上涨的年代，是城投融资的抵押物，是越囤越值钱的宝贝；可在地价下跌、卖不动的今天，就成了压在账上的僵化资产，不仅不生钱，每年还要付巨额的利息，成了债务风险的源头。
形势比人强啊，你想拿新增建设用地指标？可以，先拿出同等规模的存量土地盘活成果再谈。
而且，第十条明确“由省级政府统筹使用‘十五五’新增建设用地指标”，中信固收认为，这意味着建设用地配置权进一步向上集中，在以存量控增量为前提的框架下，弱资质市县未来获取新增指标的难度会更大。
就像一个习惯大吃大喝熬夜躺平的肥宅，突然让他去跑马拉松，呼吸节奏、肌肉发力、心态耐力不是一个量级的。
很多城投的团队，过去都是搞工程、搞融资出身，现在要去搞招商、搞运营、搞物业服务，能力不匹配不说，还有大量存量资产产权混乱、债权复杂，想摸清都无从下手。
这个事，可以和蓝白前段时间聊过的一个事联系起来看，也就是不少地方的住建局更名为住更局。
比如中新网的报道，中建八局旗下投资发展公司更名为“中建八局城市运营公司”，去年四川省城市更新集团、浙建城市运营集团等相继揭牌成立。
38 号文划定的土地规则，住建局改名带来的职能转向，城投平台被迫的大象转身，看似是三件不相关的事，实际上是同一场变革的三个侧面。
十五五规划纲要里，给城市更新定的目标：未来五年，要建设改造城镇燃气管网约20万公里、排水管网约17.5万公里、供水管网约17.5万公里、污水管网约10万公里、供热管网约12万公里，同步推进智慧化改造。
从老旧小区改造、历史风貌保护，到水务、交通、环卫的城市运维，城投会全链条参与，靠政府购买服务、长期运营收入，形成稳定的现金流。
反正举债扩张续命的路是走不通了，没优质资产又不会运营，大概率是省级平台的整合、兼并，甚至市场化出清。
聊到这，有朋友就说了，你说的这些，都是政府、国企、大资本的事，跟我们普通老百姓，有半毛钱关系？我既不拿地，也不搞开发，更买不起REITs，对我有什么影响？
小区业委会有没有成立，有没有纳入当地的城市更新计划，多去推动小区的微改造，哪怕是先把楼道刷干净，把门禁装上，把停车位规范好，把小区里的私搭乱建清掉。
城投不再托底拿地，过去几年很多城市强撑的土拍市场可能会露出原型，房子也会随之分化。
核心城区（注意说的是核心城区）的公共服务质量会提升，比如路灯，路面养护，管道维护，智慧城市，街道社区行政大厅的服务更便民，但停止扩张后的城乡结合部嘛，可能也就那样了。
还有，现在大家都说生意难做，工作难找，各行各业都卷的要死，在房屋老龄化与人口老龄化双杀的环境里，可能会出现一些大资本看不上也不好做的细分领域。
国家卫健委的数据，2025年我国60岁以上的老年人口，已经突破3亿，其中失能半失能的老人，超过4500万。
一个反常识的点是：除了极少数高端养老院之外，绝大部分养老院不挣钱甚至亏钱，而养老相关的服务倒有可能挣钱。
一方面是城乡养老金的差距，有钱养老的不需要去养老院，没钱养老的去不起养老院。
但我们绝大多数的老房子，根本没有适老化设计。没有扶手，没有防滑地面，没有智能监测设备，卫生间的门槛太高，厨房的台面太矮。
如果再扩展这个概念，还有老小区的社区食堂、便民托育、家电维修、上门护理、旧房改造，甚至连老小区的停车位运营、快递柜投放，都可以做些了解。
当然了，怎么起号获客，推流，售后服务，做复购是另外一回事，难做肯定是难做，信息差逐渐被抹平的时代，你能想到的别人早都想到也开始做了。
但房屋老+人老的两个老龄化是大势，好比宠物，一人食，盲盒，游戏的爆发，对应的是独居户增多的孤独经济，也是大势，总比纸媒、产科、民办幼儿园和学前教培这些强点吧。
好比工地旁开健身房、高速服务区开酒吧、农村撂天野地开咖啡店，沙漠卖雨衣三亚卖羽绒服，顺着生老病死，贪嗔痴酒色财气的生意，总比逆势的生意好些。
你上来就是一句：老登爱做不做我就这个价。那边人家亲昵的叔叔阿姨干爹干娘叫着，那能一样嘛？
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为什么要去跑步呢？我相信每一个人都知道跑步的好处，如果要我回答，那就是：为了“看得见”的改变！因为我跑步几年来，从160斤的一个胖子瘦到了120斤的体型男，身体也变得健康起来，最主要的是精神在变好，人也变得阳光自信。